Umowa przedwstępna powinna określać, jaka jest ostateczna cena nieruchomości będącej obiektem zainteresowania stron. Szczegółowego wskazania wymaga także to, gdzie znajduje się mieszkanie, jaki jest jego metraż oraz czy przynależą do niego dodatkowe powierzchnie, takie jak piwnica, czy miejsce postojowe. Sprzedający powinien Umowa przyrzekająca przeniesienie własności nieruchomości (także lokalu), tzw. przedwstępna, w której strony ustalają, że w przyszłości zawrą umowę kupna-sprzedaży nieruchomości lub lokalu, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Co daje sporządzenie umowy u notariuszaUmowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Aczkolwiek dysponując notarialną umową przedwstępną z łatwością wyegzekwujemy w sądzie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli kontrahent bez naszej winy nie przystąpi do jej braku formy aktu notarialnegoW praktyce często podpisywane są umowy przyrzekające przeniesienie własności nieruchomości lub lokalu bez zachowania formy aktu notarialnego, przy czym najczęściej podawane powody takiego postępowania to:- oszczędność (nie trzeba płacić taksy notarialnej i innych kosztów związanych z zawarciem umowy w formie notarialnej) - łatwość dokonania ewentualnych zmian zawarcia umowy może oznaczać słabe zabezpieczenie praw nabywcy, oraz brak ujawniania roszczeń w księdze formy umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego powoduje, że można jedynie żądać naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła, przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Ile odzyskamy?W praktyce oznacza to, że możemy odzyskać tylko to, co w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej wydaliśmy, np. koszty związane z dojazdami, korespondencją , wydatki na pomoc prawnika, czy odpis z księgi wieczystej. Jest to odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy. Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.
Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zostanie zawarta u notariusza, jej strony mają prawo dochodzić później swoich praw na drodze sądowej. Nie jest to jednak warunek konieczny. Teoretycznie umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie musi być poświadczana notarialnie.
Chciałabym opowiedzieć o kwestiach związanych z umową przedwstępną, która wielokrotnie pojawia się w praktyce notarialnej, a której właściwe zrozumienie niejednokrotnie ułatwia moim klientom podjęcie ostatecznych decyzji. Zacznijmy od tego, że umowa przedwstępna należy do jednej z instytucji tzw. prawa zobowiązaniowego. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), jest to umowa przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, którą w praktyce notarialnej nazywamy „umową przyrzeczoną”. Mówiąc prościej strony umowy przedwstępnej umawiają się, że w przyszłości zawrą określoną umowę. Umowa przedwstępna jako taka nie rodzi więc skutku rozporządzającego. Czyli jeśli jest to przedwstępna umowa sprzedaży, samo jej podpisanie nie przenosi własności rzeczy, której umowa dotyczy, a jedynie zawiera zobowiązanie strony sprzedającej do sprzedaży określonej rzeczy, za określoną cenę, oznaczonej osobie i jednocześnie zobowiązanie strony nabywającej, że przedmiot ten za oznaczoną cenę kupi. Kodeks, w stosunku do umowy przedwstępnej stanowi, iż musi ona opisywać istotne warunki na jakich owa przyszła transakcja ma się odbyć – przede wszystkim zatem, określać typ umowy przyrzeczonej a także jej przedmiot; chodzi tu o oznaczenie takich elementów, bez których nie mogło by dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Poza tym, umowa przedwstępna winna (choć nie jest to warunek konieczny) zawierać precyzyjne wskazanie terminu, w którym miałoby dojść do umowy przyrzeczonej. Nie odbiera to jednakże stronom prawa do wprowadzenia do umowy przyrzeczonej postanowień wybiegających poza podstawowe zapisy umowy przedwstępnej. Dodać trzeba, że umowa przedwstępna nie może odnosić się w swej treści do takiej umowy przyrzeczonej, która byłaby niezgodna z Kodeksem praktyce notarialnej najczęściej mamy do czynienia z umową przedwstępną sprzedaży/kupna nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do ile ustawodawca nie narzuca stronom takiej umowy formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej (można ją zawrzeć także w formie zwykłej pisemnej czy nawet ustnej – tej ostatniej nie polecam szczególnie jeśli w grę wchodzi wpłata zadatku bądź zaliczki), o tyle taka forma (akt notarialny) okazuje się nabierać istotnego znaczenia w momencie gdy jedna ze stron próbuje uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronie zainteresowanej podpisaniem umowy przyrzeczonej możliwość skutecznego dochodzenia swoich racji, wyłączanie z przymusowym zawarciem umowy przyrzeczonej. W odwrotnej sytuacji – gdy umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego – stronie zainteresowanej zawarciem umowy przysługuje jedynie roszczenie o odszkodowanie, które jednakże ogranicza się jedynie do kosztów poniesionych na rzecz zawarcia tej umowy. Z bardziej szczegółowym wyjaśnieniem przychodzi norma zawarta w art. 390 § 1 i 2 KC, z którego wynika, że: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.” I tu aby wszystko było jasne należałoby zaznaczyć, że dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wymagana jest forma aktu notarialnego, tak zwany przymus notarialny. Co oznacza, że jeśli umowa przedwstępna także spisana jest w formie aktu notarialnego to właśnie czyni zadość wymaganiom co do formy, od których zależy ważność umowy wartą wyjaśnienia jest również znaczenie zapisania w umowie przedwstępnej precyzyjnego terminu zawarcia umowy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. To już z art. 390 §3 kc wynika, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W praktyce oznacza to, że jeśli nie wskażemy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej, możemy co prawda zrobić to później ale może się też zdarzyć tak, że termin ten w ogóle nie zostanie wskazany, co spowoduje skrócenie terminu na dochodzenie swoich roszczeń. Strony będą mogły dochodzić swoich praw w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej a nie w ciągu roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. A zatem konkretnie oznaczony w umowie przedwstępnej termin daje nam odpowiednio więcej czasu na dochodzenie roszczeń niej do opisania kwestie zadatku i zaliczki, ale jako że często spotykam się z błędnym ich rozumieniem, szczegółowo opiszę je w osobnym artykule.
Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy. Jeśli kontrahent uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, można wystąpić z powództwem do sądu.
Michał Górecki / 17 sierpnia 2020 Niezależnie od tego jaki rodzaj nieruchomości kupujemy, do skutecznego przeniesienia własności dochodzi poprze podpisanie umowy u notariusza. Zanim jednak zostanie podpisana ostateczna umowa, często podpisuje się umowę przedwstępną, która jest swego rodzaju rezerwacją i zobowiązaniem do zawarcia umowy ostatecznej. Czy taka umowa musi być zawarta przed notariuszem? Zakup nieruchomości zawsze wymaga obecności u notariusza. Jeśli podpisalibyśmy umowę kupna-sprzedaży nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, to taka umowa będzie nieważna. Dlaczego opłaca się podpisać umowę u notariusza? Umowa sprzedaży nieruchomości u notariusza zabezpiecza interesy obu stron. Notariusz musi bowiem zawsze sprawdzić stan prawny danej nieruchomości, dokładnie rozważyć zapisy księgi wieczystej, a także po podpisaniu umowy złożyć wniosek do sądu o wpisanie do księgi wieczystej nowego właściciela. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości poprzedza często zakup nieruchomości. Umowa przedwstępna jest zawierana, gdy kupujący chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem bankowym. Zawarcie umowy przedwstępnej zabezpiecza kupującego, że właściciel nie sprzeda nieruchomości komuś innemu. Umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza. Można ją podpisać w formie zwykłej umowy. Co to jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia określonej umowy przyrzeczonej (w tym wypadku podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości). Umowa przedwstępna musi określać dokładne warunki ostatecznej umowy sprzedaży. Trzeba więc w umowie przedwstępnej określić dokładnie przedmiot sprzedaży i cenę nieruchomości. Warto wiedzieć, że w umowie przedwstępnej nie trzeba wskazywać terminu, w jakim powinno się podpisać ostateczną umowę sprzedaży. Zwykle jednak taki termin określa się w umowie przedwstępnej. Jeśli go nie określono, to każda ze stron może go wskazać samodzielnie. Wtedy obie strony wiąże data wskazana przez stronę, która złożyła takie oświadczenie wcześniej. W przypadku gdy w umowie przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie został on wskazany w ciągu roku od chwili podpisania umowy przedwstępnej, to zgodnie z z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego nie musimy już takiej umowy podpisywać. Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna? Żeby umowa przedwstępna była ważna, nie trzeba jej podpisywać w formie aktu notarialnego. Warto jednak skorzystać z pomocy notariusza w tej kwestii ponieważ taka forma lepiej chroni jedną ze stron, jeśli druga uchyla się od podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży. Wszystko dlatego, że jeśli jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej, to można ją zmusić do tego na drodze sądowej. Mało tego. Jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej, sprzedający będzie chciał sprzedać nieruchomość innej osobie (bo np. ten zaoferował lepszą cenę), to nie będzie to możliwe. Umowa przedwstępna skutecznie blokuje możliwość sprzedaży innej osobie. Co się stanie jeśli umowę przedwstępna nie będzie podpisana u notariusza? Jeśli umowa przedwstępna nie będzie podpisana u notariusza to jest ona ważna ale zdecydowanie gorzej chroni strony umowy. Jeśli podpiszemy ją bez współpracy z notariuszem, nie będzie można zmusić sądownie drugiej strony, by tak zawarła umowę przyrzeczoną. Możliwe będzie jedynie staranie się o odszkodowanie. Niezależnie od przyczyny niewywiązania się z umowy przedwstępnej zawsze można żądać naprawienia szkody, która powstała w wyniku tego, że umowa nie została zawarta. W ramach odszkodowania można zażądać zwrotu kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli np. kosztów prawnika. Odszkodowanie nie może jednak pokrywać strat, związanych np. z kosztami zebrania pieniędzy na zakup. Jak uzyskać odszkodowanie z umowy przedwstępnej? W umowie przedwstępnej można dodatkowo zapisać, że jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, to druga strona będzie mogła żądać naprawienia szkody w pełnej wysokości. Dobrym zabezpieczeniem umowy przedwstępnej jest zadatek płacony przez kupującego. Jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta przez kupującego, to sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli umowa nie będzie zawarta przez sprzedającego, będzie musiał zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień. Czy ten artykuł był przydatny?Na czym polega umowa przedwstępna? Na koszty notarialne trzeba być zawsze przygotowanym niezależnie od tego, czy sprawa dotyczy rynku pierwotnego, czy też wtórnego. U notariusza dochodzi do podpisania przedwstępnej umowy zakupu nieruchomości między kupującym a sprzedającym. Dokument można zawrzeć w formie cywilnoprawnej, ale z Obowiązujące przepisy niejako wymuszają pomoc notariusza w trakcie zakupu mieszkania (zobacz artykuł 158 kodeksu cywilnego). Sprzedaż nieruchomości gruntowej lub mieszkaniowej, która nie została udokumentowana w formie aktu notarialnego będzie nieważna od samego początku. Uczestnictwo notariusza w nieruchomościowej transakcji na pewno ma wiele zalet. Warto wspomnieć chociażby o większym bezpieczeństwie prawnym wynikającym z faktu, że umowę przygotuje specjalista. Taki ekspert, który ukończył aplikację notarialną, nie będzie oczywiście pracował za darmo. Zgodnie z obowiązującym prawem, za pomoc stronom transakcji notariuszowi należy się tak zwana taksa notarialna. Wyjaśniliśmy, ile wynosi taka opłata notarialna obciążająca strony transakcji. To ważna kwestia, bo koszty notarialne przy zakupie mieszkania są wyższe niż przypuszcza wiele osób. Taksa notarialna nie może być większa niż w rozporządzeniu W pierwszej kolejności, na pewno warto przypomnieć, że działalność notariuszy w wielu aspektach została uregulowana przez obowiązujące przepisy. Przykładem takiej regulacji jest między innymi ograniczenie poziomu wynagrodzenia pobieranego za określone czynności notarialne. Taksa notarialna została ograniczona przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wspomniany akt prawny podaje, ile może wynosić maksymalna opłata notarialna. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wynegocjować z notariuszem kwotę mniejszą np. o 30%. Ta uwaga dotyczy zwłaszcza większych miast, gdzie kancelarii notarialnych jest całkiem sporo. Warto pamiętać, że stawki podawane w zaktualizowanym rozporządzeniu z 28 czerwca 2004 r. nie uwzględniają podatku VAT (23%). Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania od dewelopera? Odpowiedź na pytanie o opłaty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera zależy od tego, w jakim stanie znajduje się nowy lokal. W przypadku nieukończonego mieszkania, trzeba bowiem zawrzeć umowę deweloperską, która musi mieć formę notarialną. Na całe szczęście, połowę kosztów notarialnych i sądowych związanych z zawarciem takiej umowy pokrywa deweloper. Łączny koszt notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera można obliczyć uwzględniając następujące wydatki (aktualne według stanu z początku października 2021 roku): dzielona po połowie z deweloperem taksa za umowę deweloperską (dotycząca tylko budowanych mieszkań od dewelopera): (50% x (1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT pokrywana w połowie przez dewelopera opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej gruntu (koszt ponoszony tylko w przypadku nieukończonych mieszkań): 150 zł dzielona z deweloperem ewentualna opłata za złożenie przez notariusza wniosku online o wpis roszczenia do księgi wieczystej gruntu: 200 zł + 23% VAT taksa notarialna za umowę sprzedaży mieszkania (dzielona według ustaleń stron): (50% x (1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT opłata za potrzebne wypisy umowy deweloperskiej i umowy sprzedaży: 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę opłata sądowa za założenie księgi wieczystej (100 zł) oraz wpis prawa własności (200 zł) opłata sądowa za ewentualny wpis hipoteki na rzecz banku (200 zł) należny podatek od czynności cywilnoprawnych za wpis hipoteki (19 zł) ewentualna opłata za składany przez notariusza online wniosek o założenie księgi wieczystej, wpis własności oraz wpis hipoteki na rzecz banku: 200 zł + 23% VAT W nawiązaniu do powyższych informacji, trzeba poczynić kilka uwag. Po pierwsze, podane stawki dotyczące taksy notarialnej za akt i opłat za wypisy odzwierciedlają maksymalny poziom wynikający z ministerialnego rozporządzenia. Po drugie, zaprezentowany wzór na wyliczanie taksy od aktu notarialnego obejmuje nieruchomości o wartości wynoszącej 60 000 zł – 1 000 000 zł. Rozporządzenie z dnia 28 czerwca 2004 r. zawiera wzory dotyczące mieszkań o innej wartości. Po trzecie, wspomniana opłata za złożenie wniosku online o wpisy w księgach wieczystych (200 zł + 23% VAT) nie jest pobierana przez część notariuszy. Sąd Najwyższy potwierdził jednak, że notariusze mogą naliczać taki koszt (zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. – III CZP 5/13). Jeżeli będziemy chcieli obliczyć online opłaty notarialne, kalkulator często nie uwzględni wspomnianego kosztu. Jakie są koszty notarialne przy zakupie mieszkania z drugiej ręki? Ponad połowa sprzedawanych w Polsce mieszkań to lokale z tak zwanej drugiej ręki. Należy zatem sprawdzić, ile kosztuje notariusz w przypadku transakcji z rynku wtórnego. Podobnie jak dla nowego mieszkania, warto przedstawić pełną listę kosztów notarialnych. Wygląda ona następująco: taksa notarialna dotycząca umowy sprzedaży (podział według ustaleń stron): (50% x (1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT opłata pobierana przez notariusza za wypisy umowy sprzedaży (zwykle trzy): 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę opłata sądowa za wpis prawa własności (200 zł) oraz ewentualny wpis hipoteki (200 zł) podatek od czynności cywilnoprawnych związany z wpisem hipoteki na rzecz banku (19 zł) możliwa do pobrania przez notariusza opłata za złożenie wniosku online o wpis własności oraz hipoteki: 200 zł + 23% VAT Tak samo jak w przypadku nowego mieszkania, podana powyżej taksa notarialna za akt i opłata za wypisy stanowi dopuszczalne przez przepisy maksimum. Koszty notarialne związane z zakupem używanego mieszkania są dzielone według ustaleń stron. Można je rozliczyć np. poprzez korektę ceny transakcyjnej lokalu. Warto jednak pamiętać, aby taka korekta została już uwzględniona w umowie przedwstępnej. Jeżeli strony zdecydują się zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, to koszty zakupu mieszkania dodatkowo wzrosną. Trzeba podkreślić, że w przypadku transakcji na rynku wtórnym, do tych kosztów dodatkowo zalicza się podatek od czynności cywilnoprawnych (2,00% ceny zakupu). Wspomnianą daninę zawsze płaci nabywca używanego mieszkania. Zobacz również Jak produkować i magazynować energię elektryczną w warunkach przydomowych?Domowa elektrownia pozwala pozyskiwać energię elektryczną w alternatywny sposób. Zastanawiasz się czy to rozwiązanie jest dla Ciebie? Sprawdź, który rodzaj domowej elektrowni się są sposoby na inwestowanie w nieruchomości?Jak inwestować w nieruchomości, aby były to inwestycje skuteczne i przynoszące nam oczekiwany kapitał?Jaki układ jest korzystniejszy – wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia mieszkaniowa?Wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia to nie to samo. Dlatego też zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania, warto jest poznać wady i zalety każdego rozwiązania. Czym się różnią oba podmioty?Gospodarstwo rolne w spadkuNa jakich zasadach dziedziczone jest gospodarstwo rolne? Jakie procedury należy spełnić, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem? Komentarze
Umowa przedwstępna (w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego) sprzedaży lokalu zobowiązuje sprzedającego i kupującego, że w nieodległej przyszłości (zazwyczaj jest to kilka miesięcy) zawrą umowę sprzedaży dotyczącą lokalu, który ma status fizyczny i prawny – jest wybudowany i nierzadko posiada już założoną księgę wieczystą.
Prawo dokładnie określa w jakich przypadkach bezwzględną koniecznością jest spisanie umowy u notariusza. Nie każde okoliczności tego wymagają, lecz warto zwrócić uwagę na to iż zawsze jest to pewność i bezpieczeństwo w przypadku ważnych dla nas transakcji. Transakcją taką może być kupno lub sprzedaż mieszkania. Często na szali stawiany jest dorobek całego życia strony kupującej lub sprzedającej. Do czego służy umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna zawierana jest celem określenia warunków jakie będą musiały zostać spełnione, aby została zawarta umowa właściwa, czyli inaczej umowa przyrzeczona. Umowa przedwstępna zawierana jest przy porozumieniu stron, gdzie obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Nie ma wymogów prawnych, aby umowa przedwstępna musiała zostać zawarta u notariusza jednak warto zabezpieczyć taką umowę, gdyż zawarta w formie aktu notarialnego daje większe możliwości egzekwowania warunków umowy. Umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze praw własności na kupującego lecz zobowiązuje sprzedającego do zbycia określonej nieruchomości za ustaloną cenę w określonym terminie, wyznaczonej osobie. Umowa przedwstępna zawiera szereg warunków, które muszą zostać spełnione oraz ustaleń względem przyszłej transakcji – jednocześnie istnieje możliwość późniejszego uzupełniania o nowe postanowienia umieszczane w treści umowy. Umowa taka będzie zawierała między innymi termin zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczona data, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Do najczęściej zawieranych umów należą Umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości. Są to najczęściej spotykane formy umów przedwstępnych podpisywanych u notariusza. Najczęściej powodem zawarcia umowy przedwstępne u notariusza jest konieczność pozyskania przez kupującego środków na pokrycie całkowitych kosztów zakupu. Umowa przedwstępna zawierana jest ze względów umożliwienia przeprowadzenia czynności warunkujących do zawarcia umowy przyrzeczony. Częstymi powodami zawieranie umów przedwstępnych jest nie tylko konieczność pozyskania przez kupującego środków na zakup nieruchomości, ale również może być niezbędny czas na wyprowadzenie lokatorów. Często powodem może być umożliwienie sprzedającemu wyprowadzki, która nie będzie powodowała zbytnich trudności i dyskomfortu, przy normalnym funkcjonowaniu. W końcu każdy potrzebuje chwili czasu na poprawnie przeprowadzoną przeprowadzkę. Powodem może być również uregulowanie stanu prawnego mieszkania. Często przy wyprowadzce z lokalu następuje podniesienie standardu życia i przeniesienie się do własnego domu. Wiąże się to również z uzyskaniem odpowiednich wymagań i zezwoleń dotyczących zabudowy czy modyfikacji w odniesieniu do planu zagospodarowania przestrzennego. Umowa przedwstępna dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości musi dokładnie wskazywać jaka Nieruchomość jest przedmiotem transakcji oraz jaka cena została ustalona. Czym ryzykujemy nie zawierając umowy przedwstępnej sporządzonej u notariusza? Umowa przedwstępna nie ma wymogu spisania u notariusza. Może być spisana przez strony w formie zwykłej umowy cywilnoprawnej. Lecz warto pamiętać, że wszelkie umowy cywilnoprawne nie stanowią odpowiedniego zabezpieczenia dla obu ze stron – nawet, gdy jest to umowa sporządzona na piśmie. Najczęściej umowę przedwstępną przygotowuje się przy dokonaniu transakcji na nieruchomości. Należy w tym przypadku wyważyć bilans zysków i strat posiłkując się jedynie własnoręcznie spisaną umową lub co niesie ze sobą niezwykłe ryzyko – umową ustną. Zakup nieruchomości najczęściej związany jest z całym dorobkiem życia, dlatego warto pokusić się o dodatkowe zabezpieczenia transakcji. W przeciwnym wypadku ryzykujemy nie tylko utratę środków czy nieruchomości – ryzykujemy również tym, że zostaniemy obciążeni z tytułu roszczeń odszkodowawczych. Umowa przedwstępna u notariusza. Zabezpieczenie kupna sprzedaży nieruchomości umową przedwstępną. Jeśli kontrahent nie wywiąże się z umowy i nie sprzeda lokalu kupującemu, istnieje możliwość domagania się przed sądem, aby mimo niedotrzymania umowy przedwstępnej, zrealizował umowę przyrzeczoną. Orzeczenie sądu będzie stanowiło w tym przypadku oświadczenie woli sprzedającego. W przypadku braku zabezpieczenia transakcji u notariusza możemy realizować jedynie roszczenia odszkodowawcze, które ograniczają się jedynie do zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Będą to jedynie koszty sporządzenia umowy czy opłaty sądowe lub skarbowe. W przypadku braku pieczęci notariusza na umowie przedwstępnej ryzykujemy również tym iż sąd czy urzędy nie będą mogły uznać naszych dokumentów. Przed czym zabezpiecza umowa przedwstępna zawarta u notariusza? O ile umowę cywilnoprawną można podważyć z błahego powodu, w przypadku aktu notarialnego nie będzie już to takie łatwe. Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza daje bezpieczeństwo transakcji. Posiadając taką umowę zyskujemy gwarancję, że jest ona sporządzona zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz co najważniejsze dokument ten upoważnia do późniejszego dochodzenia przed sądem swoich praw. Możemy, dzięki temu poprzez wyrok sądu niejako przymusić drugą stronę do zrealizowania umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza zabezpiecza przed uchylaniem się jednej ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwala również nie tylko zobligować drugą stronę do dotrzymania umowy przyrzeczonej, ale i dochodzenia roszczeń względem strony uchylającej się przez naprawę szkody jaka została poniesiona przez wnioskującego, który liczył na dojście umowy do skutku. Dzięki posiadaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego istnieje możliwość dochodzenia zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem transakcji, zwrotu dodatkowych nieplanowanych kosztów, wniesienie roszczeń dodatkowych wynikających ze straty czasu poświęconego na oczekiwanie na zrealizowanie transakcji. Gdy umowa przedwstępna zawarta jest u notariusza w formie aktu notarialnego możemy ubiegać się o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Wpis pełni istotną funkcję jako powiadomienie, że z dniem podpisania umowy kupna przejdzie na kogoś obowiązek wywiązywania się ze zobowiązania odnośnie przeniesienia własności. Wpis stanowi również informację dla przyszłych nabywców o roszczenia osób trzecich. Są to istotnie informacje warunkujące niekiedy podjęcie decyzji o zakupie danej nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna nie zawiera istotnych elementów umowy przyrzeczonej wtedy nie można mówić, że zostały spełnione warunki jakie decydują o ważności umowy przedwstępnej. Koszt umowy przedwstępnej zawieranej u notariusza. Koszty umowy przedwstępnej najczęściej ustalane są indywidualnie. Najczęściej plasuje się to w widełkach cenowych od 1 tys. do 5 tys. zł. Koszt umowy przedwstępnej często uzależniony jest od wartości umowy, która będzie podpisywana. Odpowiedni koszt sporządzenia umowy przedwstępnej jest zabezpieczeniem roszczenia. Zabezpieczenie to zwiększa prawdopodobieństwo, że sprzedający oraz kupujący wywiążą się z warunków zawartych w umowie. Zdeterminowany kupujący będzie bardziej zabezpieczony przed ewentualną stratą lokalu w wynegocjowanej i ustalonej cenie. Sprzedający posiada natomiast zabezpieczenie w formie deklaracji kupującego o nabyciu lokalu. Dlatego brak wizyty u notariusza może okazać się dużą stratą, gdy któraś ze stron nie wywiąże się z warunków umowy. Jak widzimy umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego u notariusza daje nam wiele możliwości zabezpieczeń. Dzięki formie notarialnej zyskujemy pewność, że akt notarialny nie zostanie zniszczony lub sfałszowany – oryginał zawsze pozostaje w Kancelarii Notarialnej. Podpis notariusza daje gwarancję, że wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości, kwestie własności, praw do lokalu zostały gruntownie sprawdzone. Notariusz kształtując umowę przedwstępną na podstawie oświadczeń woli, włączony jest w proces kupna, sprzedaży, dzięki czemu stanowi gwarancję bezpieczeństwa transakcji. Dlatego warto skorzystać z pomocy odpowiedniej kancelarii notarialnej, która dobierze najlepszą formę umowy przedwstępnej. Co to jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna zawierana jest celem określenia warunków jakie będą musiały zostać spełnione, aby została zawarta umowa właściwa, czyli inaczej umowa przyrzeczona. Umowa przedwstępna zawierana jest przy porozumieniu stron, gdzie obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy Przed czym zabezpiecza umowa przedwstępna? O ile umowę cywilnoprawną można podważyć z błahego powodu, w przypadku aktu notarialnego nie będzie już to takie łatwe. Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza daje bezpieczeństwo transakcji. Posiadając taką umowę zyskujemy gwarancję, że jest ona sporządzona zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz co najważniejsze dokument ten upoważnia do późniejszego dochodzenia przed sądem swoich praw. Jaki jest koszt umowy przedwstępnej? Koszty umowy przedwstępnej najczęściej ustalane są indywidualnie. Najczęściej plasuje się to w widełkach cenowych od 1 tys. do 5 tys. zł. Koszt umowy przedwstępnej często uzależniony jest od wartości umowy, która będzie podpisywana. Odpowiedni koszt sporządzenia umowy przedwstępnej jest zabezpieczeniem roszczenia.
